"Avukat Burçin Sertbay; KKTC’de Yabancıların Taşınmaz Edinimi: Hukuki Çerçeve, Riskler ve Danışmanlık Gerekliliği"
Giriş
Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nde (KKTC) yabancı yatırımcıların taşınmaz edinimine ilgisi son yıllarda hızla artmaktadır. Bu ilgi yalnızca bireysel konut alımlarıyla sınırlı kalmayıp, geniş ölçekli arazi yatırımları ve ticari proje geliştirme faaliyetlerini de kapsamaktadır. Ancak bu yatırımlar, sürekli değişen yasal düzenlemeler ve uygulamadaki belirsizlikler nedeniyle ciddi riskler barındırmaktadır.
Hukuki Çerçeve
Yabancıların taşınmaz edinimi esasen 10 Kasım 2008 tarihli 52/2008 sayılı Taşınmaz Mal Edinimi ve Uzun Vadeli Kiralama (Yabancılar) Yasası ile düzenlenmiştir. Bu yasa uyarınca yabancıların taşınmaz edinebilmesi için Bakanlar Kurulu izni zorunludur. İzin olmaksızın yapılan devir işlemleri geçersiz sayılmaktadır. Ayrıca, Bakanlar Kurulu belirli bölgelerde veya koşullarda sınırlamalar getirme yetkisine sahiptir.
2024 Düzenlemesi
20 Mayıs 2024 tarihinde yürürlüğe giren 39/2024 sayılı Değişiklik Yasası ile kapsam genişletilmiş ve önemli değişiklikler yapılmıştır:
- Tarım ve orman arazileri yabancı edinimine kapatılmıştır.
- Yatırımcı başına edinilebilecek taşınmaz adedi sınırlandırılmıştır.
- Yatırım limiti 20 milyon € → 10 milyon € olarak güncellenmiştir.
- Tapu devri için 1 yıl, vergi ve harç yükümlülükleri için 75 iş günü sınırı getirilmiştir.
2025 Güncel Düzenleme – Satın Alma Limitleri
15 Mayıs 2025 tarihinde yürürlüğe giren Yasa Gücünde Kararname ile yabancıların taşınmaz edinim hakları net bir şekilde belirlenmiştir:
- Yabancı gerçek veya tüzel kişiler (şirketler) en fazla:
• 3 daire
• 2 müstakil villa
• 1.338 m² arsa
- Türkiye Cumhuriyeti vatandaşları için ayrıcalıklı haklar tanınmıştır:
• 6 daire
• 3 müstakil villa
• Yatırım şartı ile 80 dönüme kadar arazi edinme imkânı.
Bu sınırlamalar 15 Mayıs 2025 tarihli Yasa Gücünde Kararname ile Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Taşınmaz Mal Edinme İzni Nedir? (Permission to Purchase (PTP)
Yabancıların satın aldığı taşınmazın kendi adlarına tapuya (koçan) geçirilmesi için Bakanlar Kurulu izni şarttır. Bu izin başvurusuna Permission to Purchase (PTP) denir. İzin olmadan yapılan satışlar yalnızca ‘şirket içi kayıt’ veya ‘ön satış sözleşmesi’ niteliğinde kalır; alıcının tapuda hak sahibi olması mümkün değildir.
AB vatandaşları veya temiz sicile sahip yabancılar genellikle olumlu sonuç alır, ancak reddedilme ihtimali de vardır. Reddedilmesi halinde çözüm yolları (örneğin satış hakkının üçüncü kişiye devri) gündeme gelir.
Yatırım Süreçlerinde Karşılaşılan Riskler
- Pazarlama aşamasındaki vaatler ile sözleşme maddeleri arasında farklılıklar.
- Cayma halinde sınırlı iade veya hiç iade olmaması.
- Satışa ve devirlere yönelik kısıtlayıcı hükümler.
- Proje geliştiren yabancı gruplar için ağır idari yaptırımlar ve hukuki sorumluluklar.
Hukuki Danışmanlığın Önemi
Şirket Kurulumu ve Tüzel Kişilikler Üzerinden Yatırım
Yabancı yatırımcılar yalnızca bireysel olarak değil, aynı zamanda şirket kurarak da taşınmaz mal edinebilirler.
- KKTC’de kurulan şirketler üzerinden taşınmaz edinimi, özellikle büyük ölçekli projeler ve yatırım ortaklıkları için tercih edilmektedir.
- Şirket aracılığıyla yatırım yapılması, birden fazla yatırımcının ortaklık kurmasını ve yatırımların daha esnek şekilde yönetilmesini mümkün kılar.
- Sertbay Law Firm olarak müvekkillerimize yalnızca taşınmaz ediniminde değil, aynı zamanda şirket kuruluşu, ortaklık yapısının belirlenmesi ve resmi izin süreçleri konularında da kapsamlı danışmanlık sunuyoruz.
KKTC’de yatırım süreci yalnızca hukuki bilgi değil, sürekli takip gerektirmektedir. Güncel mevzuat bilinmeden yapılan işlemler; yatırımcıları, geliştirici şirketleri ve hatta aracılık eden firmaları ciddi maddi kayıp, zaman kaybı ve itibar kaybıyla karşı karşıya bırakabilir.
Profesyonel hukuk desteği sayesinde:
- İzinler, sözleşmeler, vergisel yükümlülükler doğru şekilde yürütülür.
- Yatırım süreci sağlam bir zemine oturtulur.
- Uzun ve yıpratıcı dava süreçlerinin önüne geçilir.
Sonuç
KKTC’de yabancıların taşınmaz edinimi, yalnızca bireysel alıcılar için değil; toprak yatırımı, ticari proje geliştirme ve satış yapan tüm yatırımcılar için ciddi ve profesyonel bir hukuki altyapı gerektirir.
15 Mayıs 2025 tarihli Yasa Gücünde Kararname ile getirilen satın alma limitleri, yabancıların yatırım stratejilerini doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, yatırımcıların sürecin en başından itibaren hukuki danışmanlık hizmeti alması artık bir tercih değil, zorunluluk haline gelmiştir.
Sertbay Law Firm – Kuzey Kıbrıs’ta Güvenli Yatırım ve Taşınmaz Hukuku
Lefkoşa, KKTC
+90 (392) 228 8001
Bu e-Posta adresi istenmeyen posta engelleyicileri tarafından korunuyor. Görüntülemek için JavaScript etkinleştirilmelidir.
www.sertbaylaw.com
“KKTC’de taşınmaz edinimi ve yatırım süreçlerinde uzman hukuki danışmanlık için bizimle iletişime geçebilirsiniz.”
---
Not: Bu metin yalnızca bilgilendirme maksatlıdır. Kesinlikle resmi bir hukuki görüş (legal opinion) veya danışmanlık (consultation) niteliği taşımaz.